El auge de la gestión de estratos en los edificios residenciales australianos y lo que significa para usted

En este artículo, obtendrá una breve visión general de cómo funciona la gestión de estratos en Australia y algunos consejos generales sobre lo que necesita saber para desenvolverse en ella.

Los 3 mensajes más importantes sobre la gestión de estratos:

1. Tenga en cuenta el potencial de estrés financiero y los costes inesperados de la vida en estratos.

2. Comprenda que una mala gestión de los estratos puede exponerle a sufrir malos tratos.

3. Conozca sus derechos y las medidas que puede tomar si surgen problemas.

Introducción

Como australiano mayor, ¿está pensando en convertirse en propietario de un piso por primera vez? O tal vez sea usted un habitante experimentado de apartamentos. En cualquiera de los dos casos, formarás parte del a veces confuso mundo de la gestión de estratos.

Aunque los estudios demuestran que la mayoría de las personas mayores preferirían vivir en una casa1la realidad actual del mercado inmobiliario australiano hace que vivir en un apartamento sea una alternativa práctica, tanto si se está reduciendo el tamaño de la vivienda como si se compra por primera vez. Y este estilo de vida en común va en aumento, con cerca del 10% de los australianos -o algo más de 2,5 millones de personas, incluidas las personas mayores- viviendo en apartamentos en 2021.2,3

Vivir en un piso conlleva una serie de ventajas y dificultades. Uno de los factores que coge desprevenidas a muchas personas y que, en algunos casos, causa importantes problemas, es el impacto de la gestión de los estratos. Esto es particularmente importante para las personas mayores, que pueden tener menos seguridad financiera o flexibilidad para responder a las cosas que pueden suceder bajo la gestión de los estratos.

Puede que la gestión de los estratos no le cause ningún problema, o que se encuentre con tensiones financieras o incluso comportamientos abusivos. La clave está en entender bien qué es la gestión de estratos y qué derechos tiene usted en esa situación.

En este artículo, obtendrá una breve visión general de cómo funciona la gestión de estratos en Australia y algunos consejos generales sobre lo que necesita saber para desenvolverse en ella.

¿Qué son los estratos?

Estrato" es un término jurídico utilizado en Derecho de la propiedad. Según la Strata Community Association4el título de estrato permite la propiedad individual de una parte de una propiedad (denominada "lote", que suele ser un apartamento o una casa adosada) combinada con la propiedad compartida del resto (denominada "propiedad común") a través de una entidad jurídica (denominada "sociedad de propietarios").

El Gobierno de Nueva Gales del Sur tiene una excelente página web que explica las funciones clave en los acuerdos de estratos. En general, sirve para todos los estados y territorios.

Según la Línea de Ayuda de la Deuda Nacionallas corporaciones de propietarios fijan cada año las tasas de estrato, que suelen pagar trimestralmente cada uno de los propietarios.

¿Por qué son complicados los estratos?

Los títulos de propiedad de los estratos llevan automáticamente a los propietarios a entablar complejas relaciones jurídicas y financieras con sus vecinos, y por eso pueden surgir complicaciones, afirma la profesora Cathy Sherry, destacada experta australiana en títulos de propiedad de estratos y comunidades.5 Como explica Cathy, convertirse en propietario de un inmueble en régimen de propiedad horizontal significa automáticamente:

• participar en bienes comunes de propiedad colectiva, como vestíbulos de edificios, entradas de vehículos y jardines

• convertirse en miembro de un órgano de gobierno corporativo o de una corporación de propietarios

• se rigen por reglamentos, estatutos privados y numerosas leyes estatales o territoriales.

• tiene la obligación legal de pagar tasas anuales para el mantenimiento de su edificio, incluido el seguro.

¿Qué puede fallar en un título de estrato?

En 2024, Shelter New South Wales, el máximo organismo estatal en política de vivienda, estudió detenidamente por qué los sistemas de gestión de estratos contribuían tanto a la tensión financiera y la inseguridad en la vivienda de los hogares con bajos ingresos y, especialmente, de las personas mayores.6Se encontraron los siguientes problemas:

• Tasas ocultas y subidas inesperadas de los impuestos. Aunque los edificios de apartamentos pueden ser más fáciles de mantener que las casas independientes y envejecidas, siguen necesitando mantenimiento. El mantenimiento de las instalaciones comunes, como parques infantiles, piscinas, gimnasios, ascensores y aparcamientos subterráneos, debe ser sufragado colectivamente por los propietarios de los apartamentos, los utilicen o no. Las tasas de mantenimiento pueden ser caras y, en algunos casos, se exige a los propietarios que paguen tasas que no pueden permitirse o que no esperaban.

• Toma de decisiones complejas por parte de la corporación de propietarios. A algunas personas les resulta muy difícil participar en los procesos administrativos de su edificio. Esto puede deberse a la inexperiencia con los procesos de los estratos y los comités, la poca confianza en los comités, las barreras lingüísticas o la falta de conocimientos financieros, numéricos o de lectura y escritura.

• Conflictos de intereses entre los distintos grupos profesionales que gestionan el régimen de estratos. Las empresas de gestión de estratos son empresas independientes contratadas para ocuparse de los asuntos de los propietarios de los lotes, como celebrar reuniones, recaudar y depositar las tasas y organizar el mantenimiento de la propiedad.7 Ha habido casos de empresas de gestión de estratos que no han actuado en interés de los propietarios de los lotes.

Gestión de estratos y abuso de ancianos

Como señala Shelter New South Wales, notodos los promotores inmobiliarios o empresas del sector de los estratos actúan de forma desleal o poco ética. Pero hay pruebas de que algunos promotores inmobiliarios y empresas de gestión de estratos dan prioridad a los beneficios sobre el bienestar de los residentes.

Algunos de estos problemas han atraído la atención de la comunidad y de los medios de comunicación, con un reportaje de ABC Four Corners en septiembre de 2024 que puso de relieve el comportamiento poco ético de algunas personas en el sector de la gestión de estratos.8

Tenga en cuenta que una mala gestión de los estratos puede exponerle a sufrir malos tratos. Si no está familiarizado con los procesos de los estratos, su nivel de inglés no es muy alto o no sabe mucho de contabilidad y gestión, puede ser fácil que no se dé cuenta de que está recibiendo un trato que niega sus derechos.

Ejemplos de trato abusivo

Cuidado:

• comisiones cobradas a cambio de nada, cargos no autorizados, facturas de los pisos que no se han pagado y que le afectan (abuso financiero)

• comportamiento intimidatorio por parte de alguien de la empresa de gestión de estratos o de la sociedad de propietarios: gritos, exclusión, inicio de rumores, amenazas, abuso verbal (maltrato psicológico)

• abuso de autoridad: aprobación de gastos innecesarios u obras costosas, utilización de las cuentas de los pisos en beneficio propio (abuso financiero)

• Retención de información, presión para aceptar algo (abuso psicológico o financiero).

Qué hacer

Si estas cosas ocurren, o sospechas que están ocurriendo, no tienes por qué aguantarlo. Tienes derechos, como persona mayor y como residente de un piso, y hay medidas que puedes tomar para hacer valer tus derechos.

Por ejemplo:

• hable directamente con la persona implicada, si se siente seguro y cómodo para hacerlo; quizá pueda acompañarle alguien durante la conversación

• plantear la cuestión al comité de la corporación de propietarios

• Buscar mediación: véase la lista de contactos al final de este artículo.

• presentar una queja formal ante la empresa de gestión de estratos o ante el departamento de Comercio Justo de su estado o territorio.

• solicitar asesoramiento jurídico a un abogado o a un centro jurídico comunitario.

Tome nota por escrito de lo que ha ocurrido, cuándo y quién ha intervenido. Puede ser útil consultar los estatutos del edificio, el acuerdo de propietarios o el acuerdo de gestión de los estratos para entender los motivos de tu queja.

Resolver las dificultades financieras de los impagos de las contribuciones de los estratos

Las tasas de estratos son una factura importante que debe pagar, con graves consecuencias en caso de impago. Un reportaje de ABC News en 20239 puso de relieve el creciente número de quiebras debidas a deudas impagadas. Los datos del Tribunal Federal indicaban que el 10% de todas las quiebras forzosas en Australia se debían a deudas por impuestos sobre los estratos.

Shelter New South Wales también señaló que las personas con rentas bajas y/o fijas -entre las que se incluyen muchas personas mayores- son especialmente vulnerables al impacto de gravámenes de estratos elevados o inesperados.

Si recibe documentos judiciales o cartas de requerimiento sobre gravámenes de estratos impagados, póngase en contacto con el Servicio Nacional de Ayuda sobre Deudas llamando al 1800 007 007 para recibir asesoramiento financiero independiente. También puede consultar el sitio web de la línea de ayuda donde encontrará consejos muy útiles, aunque de carácter general.

Enlaces útiles

Si desea más información sobre la vida en estratos, visite el sitio web del gobierno de su estado o territorio:

• ACT: Access Canberra, 'Ser propietario de una unidady 'Comprar una unidad'

• Nueva Gales del Sur: NSW Fair Trading, 'Estratos'

• Territorio del Norte: Asuntos del Consumidor del Territorio del Norte, 'Dealing with a body corporate'

• Queensland: Office of Fair Trading, 'Gestión empresarial y comunitaria'

• Australia Meridional: Consumer and Business Services, 'Títulos de estrato'

• Tasmania: Land Tasmania, 'Strata title information and frequently asked questions'

• Victoria: Consumer Affairs Victoria, 'Empresas propietariasy 'Tasas - sociedades de propietarios'

• Australia Occidental: Landgate, 'Títulos de estratos'[LE2]

La página web Living in strata del Departamento de Comercio Justo del Gobierno de Nueva Gales del Sur, ofrece una excelente visión general de la gestión de los estratos en toda Australia. Sugiere, por ejemplo, queantes de comprar una propiedad en régimen de propiedad horizontal, los futuros propietarios deberían:

• lea los estatutos para comprobar que las normas de la comunidad se ajustan a su estilo de vida

• obtener un informe de estratos y un informe de inspección del edificio hecho.

La lista de comprobación del Gobierno de Victoria "Buying an apartment or unit - checklist " también suele ser útil en cualquier estado o territorio.

Más información sobre la mediación

• ACT: Tribunal Civil y Administrativo del ACT (ACAT)

• Nueva Gales del Sur: Comercio justo

• Territorio del Norte: Centro de Justicia Comunitaria

• Queensland: Servicio de resolución de litigios del Gobierno de Queensland

• Australia Meridional: Servicios comunitarios de mediación

• Tasmania: Servicios al Consumidor, a la Construcción y Ocupacionales

• Victoria: Consumo Victoria

• Australia Occidental: Oficina de Atención al Ciudadano

por Cathy Callaghan

Cathy es una defensora de políticas de vivienda mejores y más justas, con sede en Nueva Gales del Sur.

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Sobre el autor

Cathy Callaghan

Cathy es una defensora de políticas de vivienda mejores y más justas, con sede en Nueva Gales del Sur. ...

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